Les différents types de baux locatifs
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Dans le cadre de la mise en location d’un bien immobilier, il est indispensable de procéder à la rédaction d’un bail locatif, également appelé « contrat de location ». Afin de s’adapter aux multiples situations des propriétaires et des locataires, différents types de contrats de location sont possibles. Pour vous aider à savoir pour quel bail opter, Orpi dresse la liste des différents types de baux locatifs. En fin d’article, un tableau récapitulatif des différents baux de location vous permettra d’y voir plus clair et de comparer toutes les solutions d’un seul coup d’œil.
Le bail de location : quelle est son utilité ?
Le bail est un document indispensable au moment de la mise en location d’un logement. Chaque protagoniste s’en voit remettre un exemplaire, assorti d’annexes obligatoires.
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Un bail de location est un contrat signé par le propriétaire et le locataire, et qui régit les droits et devoirs de chacun. Il indique notamment l’identité des deux parties, il renseigne sur la situation et la composition du bien loué, il précise le montant et les modalités de paiement et de révision du loyer ainsi que le montant de la caution versée à l’entrée dans les lieux. Enfin, le bail prévoit le délai de préavis à respecter pour mettre fin à la location.
Plusieurs types de baux de location
Il existe différentes façons de mettre son bien en location. C’est pourquoi il existe plusieurs types de baux locatifs. En effet, selon que le propriétaire souhaite louer son bien vide ou meublé, pour une courte période ou pour une durée indéterminée, s’il envisage une location saisonnière ou s’il loue à un étudiant, ou encore si son logement est loué en colocation par plusieurs locataires, il existe un type de contrat de location adapté pour chacune de ces situations. La loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018 définissent clairement le cadre de la location immobilière. La loi ALUR impose d’ailleurs un modèle type de bail, et précise la liste des documents à y annexer.
Le bail de location meublée
La location meublée est un vaste domaine à elle seule. Elle peut prendre plusieurs formes, auxquelles correspondent ainsi différents types de baux de location, comme le bail mobilité, le bail étudiant ou encore le bail saisonnier. Dans tous les cas, un logement meublé doit répondre à des critères précis, et fournir un certain nombre d’équipements, dont la liste est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Le bail meublé classique
Un locataire peut occuper un logement meublé au titre de sa résidence principale, pour une durée indéterminée allant de quelques mois à plusieurs années. Dans ce cas, il signe un bail meublé dit « classique », valable 1 an et renouvelable par tacite reconduction.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est destiné aux personnes qui doivent se loger durant une période courte et déterminée, à l’occasion d’un stage ou d’une formation, par exemple. Sa durée est de 1 à 10 mois. Il est renouvelable, à condition que la durée totale d’occupation n’excède pas 10 mois, et il s’éteint automatiquement à la fin de la période convenue dans le bail. Enfin, le bail mobilité peut être résilié par le locataire, moyennant un préavis de 1 mois.
Le bail étudiant
Le bail étudiant, comme son nom l’indique, est adapté au rythme universitaire car sa durée légale est de 9 mois. Pour être considéré comme tel, le bail étudiant doit répondre à certains critères :
- Il doit concerner un logement loué meublé, tel que défini par le législateur ;
- Le futur locataire doit avoir le statut d’étudiant ;
- Sa durée ne peut excéder 9 mois ;
- Il ne peut être renouvelé, même tacitement.
Comme le bail mobilité vu précédemment, le bail étudiant s’éteint automatiquement à la date de fin de location indiquée dans le bail. Si le locataire souhaite rester dans le logement et que le propriétaire est d’accord pour poursuivre la location, ils devront tous deux signer un nouveau bail. L’avantage pour le propriétaire est qu’il peut proposer son bien à la location saisonnière entre deux baux étudiants. Quant au locataire, il connaît sa date de départ dès la signature du bail. Tout est donc clair pour le bailleur comme pour le locataire. Il est à noter que le locataire doit pouvoir prouver son statut d’étudiant. Les apprentis et les élèves en formation professionnelle ne bénéficient pas du statut d’étudiant mais sont considérés comme des salariés.
Le bail saisonnier
Le bail saisonnier concerne exclusivement les locations meublées de tourisme. C’est donc un bail de courte durée, ne pouvant excéder 3 mois, et destiné à encadrer les conditions d’une location touristique. Dans le cas du bail saisonnier, le logement loué ne représente pas la résidence principale du locataire. La durée de la location, ainsi que les dates de début et de fin sont précisées dans le bail saisonnier. Le locataire quitte donc le logement sans envoyer de préavis puisque sa date de départ est déjà connue. Pour le propriétaire, le bail saisonnier peut constituer un complément intéressant au bail étudiant, permettant de cette façon une optimisation de la location, et donc du rendement locatif.
Bon à savoir : Un propriétaire peut louer sa résidence principale ou secondaire avec un bail saisonnier à condition que la location saisonnière reste inférieure à 120 jours par an. Au-delà, le régime fiscal de la location s’applique.
Le bail de location vide
Le bail de location vide est signé lors de la location d’un logement non meublé, dans lequel le locataire se charge d’apporter son propre équipement. Il est conclu pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou 6 ans si le bailleur est une personne morale. La durée d’un bail de location vide peut être exceptionnellement inférieure à 3 ans, sous certaines conditions, mais elle ne peut jamais être inférieure à 12 mois.
Le bail de colocation
La colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires. Ce type de location peut se concrétiser de deux façons, par la signature d’un bail unique par tous les locataires, ou par la signature d’un bail individuel par chaque locataire. Enfin, la durée du bail de colocation est identique aux autres baux de location, soit 3 ou 6 ans pour une location vide, et 9, 10 ou 12 mois dans les locations meublées, selon la situation du locataire.
Le bail de colocation unique
Le bail unique de colocation doit être signé par tous les colocataires. Cette solution est la plus pratique pour le bailleur, qui perçoit le loyer intégralement en une seule fois. Les colocataires s’organisent ensuite entre eux pour la répartition du loyer et des charges. Cependant, il est à noter que tous sont responsables du règlement du loyer et des charges. En outre, l’état des lieux d’entrée est également collectif et tous les colocataires doivent y assister.
Le bail de colocation individuel
Dans une colocation, le choix peut également se porter sur le bail individuel. Chaque colocataire signe alors son propre bail. Il règle ensuite uniquement sa part de loyer et les impayés des autres locataires ne le concernent pas. De la même façon, son garant, s’il en possède un, n’est responsable que de cette quote-part en cas d’impayé.
Récapitulatif des différents contrats de location
Pour savoir quel contrat de location vous intéresse, comparez les caractéristiques de chaque type de bail grâce au tableau récapitulatif des différents types de baux locatifs :
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A retenir :
- Le bail locatif est indispensable pour valider l’accord conclu entre le locataire et le bailleur
- Le type de bail dépend du choix du propriétaire de louer son logement vide ou meublé
- Selon la situation du locataire, 4 types de baux meublés sont possibles
Sources :
https://www.citya.com/immobilier/nos-guides/location/bail-saisonnier-definition-et-fonctionnement
https://www.legalplace.fr/guides/bail-etudiant/
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